Cosa misura realmente la valutazione del collaterale
La valutazione del collaterale pone una domanda più ristretta rispetto alla normale valutazione aziendale: se il bene dovesse sostenere il rimborso del prestito, quanto varrebbe in quella situazione? È una domanda diversa da quanto il debitore lo ha pagato, da quale valore compare in bilancio o da quanto il bene sia importante per l'attività. Una macchina acquistata per 200.000 $ cinque anni fa può avere oggi un valore di mercato sensibilmente inferiore. Un magazzino contabilizzato a un vecchio costo storico può valere più del suo valore contabile. Scorte che valevano 100.000 $ all'acquisto possono valere meno al cambio di stagione.
Per il credito garantito, la cifra rilevante è quindi legata al valore economico attuale del bene e alla sua recuperabilità attesa. Per questo la valutazione dei beni considera normalmente diversi elementi anziché basarsi su un unico dato contabile. Lo scopo non è prevedere un prezzo di vendita futuro esatto, ma creare una base difendibile per decidere quanto debito un bene possa ragionevolmente sostenere.
Quattro metodi utilizzati per valutare il collaterale
Beni diversi richiedono metodi di valutazione diversi. Nella pratica, più metodi possono essere usati insieme, e la valutazione finale riflette il tipo di bene, i dati di mercato disponibili, l'età, le condizioni e le prospettive di rivendita.
Comparabili di mercato — a quanto si vendono beni simili
Il metodo dei comparabili di mercato chiede a quanto vengono effettivamente venduti beni simili. Per un veicolo commerciale, ciò può significare confrontare lo stesso modello, età, chilometraggio e condizioni. Per gli immobili, può significare esaminare le transazioni recenti relative a proprietà simili nello stesso mercato locale.
Questo metodo è utile quando esiste un mercato secondario attivo e un numero sufficiente di transazioni comparabili. La sua debolezza, tuttavia, è che due beni non sono mai perfettamente identici. Una macchina specializzata può avere solo una manciata di potenziali acquirenti, anche se attrezzature nominalmente simili sono state scambiate a prezzi interessanti.
Valore contabile meno ammortamento — perché da solo non basta
Il valore contabile è una misura di bilancio che consente all'investitore di stimare lo stato finanziario dell'azienda. In questo caso l'azienda registra i macchinari al prezzo di acquisto originario meno l'ammortamento accumulato. Ciò può fornire un contesto utile, ma non dice necessariamente a un finanziatore a quanto la macchina potrebbe essere venduta oggi. L'ammortamento contabile segue le regole fiscali e di rendicontazione. Il valore di mercato segue la domanda degli acquirenti, e i due possono divergere in modo marcato.
Una macchina può essere fortemente ammortizzata sulla carta ma avere ancora un solido mercato di rivendita. Un altro bene può mantenere un elevato valore contabile pur avendo pochissima domanda al di fuori dello specifico processo produttivo del debitore. Il valore contabile è quindi uno degli elementi, non un metodo di valutazione del collaterale sufficiente da solo.
Valore di liquidazione — quanto renderebbe il bene in una vendita forzata
Il valore di liquidazione si concentra sulla possibilità di realizzare il bene e sul suo valore in caso di inadempienza del debitore. La cifra effettiva è di norma inferiore al valore di mercato ordinario. Un venditore normale può attendere l'acquirente giusto, negoziare, promuovere il bene e rifiutare offerte poco interessanti. Il processo di recupero del credito opera con vincoli diversi. I creditori potrebbero dover vendere entro un periodo limitato. Costi di stoccaggio, trasporto, spese legali o deterioramento possono continuare a maturare mentre il bene attende un acquirente.
Perizia indipendente — chi convalida la cifra
Una perizia indipendente fornisce una stima formale effettuata da un soggetto qualificato anziché dal solo debitore. Il perito esamina il bene, la documentazione di proprietà, i comparabili di mercato, le condizioni e altri fattori rilevanti prima di stabilire un valore. L'indipendenza è importante perché il debitore ha un evidente incentivo a presentare il collaterale al valore più alto difendibile. Una valutazione di terzi riduce tale conflitto.
Perché il valore di liquidazione è quasi sempre inferiore al valore di mercato
Il valore di mercato presuppone una vendita ragionevolmente normale, mentre il valore di liquidazione presuppone una situazione di pressione. La pressione che genera la differenza tra questi due prezzi assume varie forme. La prima è la pressione temporale: il creditore non vuole o non può aspettare un anno per l'acquirente ideale.
Il secondo tipo di pressione sono i costi di transazione, che comprendono procedimenti legali, recupero del bene, trasporto, stoccaggio, aggiornamenti della perizia, intermediazione e gestione della vendita, tutti elementi che possono ridurre il ricavato netto. In terzo luogo, il mercato stesso può essere cambiato tra l'erogazione del prestito e l'escussione.
Una macchina valutata in un periodo di forte domanda nel settore può in seguito trovare meno acquirenti. Le scorte possono diventare obsolete. I prezzi degli immobili possono scendere. Infine, il bene può non trovarsi più nelle stesse condizioni di quando è stato valutato inizialmente. Per questo un investitore non dovrebbe leggere il valore del collaterale di 140.000 $ come una garanzia di rimborso.
Dal valore periziato all'LTV: la formula
Il rapporto loan-to-value confronta il capitale del prestito con il valore stimato del collaterale. Per calcolare l'LTV si utilizza la seguente formula:
Supponiamo che un'azienda prenda in prestito $100,000 a fronte di una garanzia valutata $140,000. L'LTV sarebbe:
L'inverso può essere espresso come rapporto di copertura: $140,000 / $100,000 = 1.4x di copertura della garanzia.
Cosa si intende per un buon rapporto LTV?
Non esiste un LTV "buono" universale valido per ogni prestito aziendale, poiché il livello accettabile dipende dalla natura dell'attivo e dalla prevedibilità del suo valore di rivendita. Un veicolo commerciale standard con un mercato secondario attivo può giustificare una valutazione del rischio diversa rispetto a macchinari altamente specializzati. Le scorte a rotazione rapida e con domanda stabile sono diverse dalle merci perishabili. Per questo un prestito aziendale con LTV non dovrebbe essere valutato solo in base alla percentuale. L'investitore dovrebbe chiedersi se l'attivo è stato valutato a condizioni specifiche e se un attivo è più liquido di un altro. Deve inoltre tenere conto delle fluttuazioni di prezzo e della proprietà legale dell'attivo.
Cosa significa la sovra-collateralizzazione — e cosa non significa
Un prestito sovra-collateralizzato ha una garanzia stimata a un valore superiore all'importo del capitale. Se un prestito di $100,000 è garantito da attivi valutati $140,000, è sovra-collateralizzato alla data della perizia. Ciò crea un margine nominale di garanzia del 40% rispetto al capitale. Ma non significa che l'investitore disponga di un margine di sicurezza garantito di $40,000. Il margine esiste solo se l'attivo può effettivamente essere realizzato a un valore vicino a quello stimato e se i costi di recupero restano contenuti.
Stesso prestito, sconto diverso: tre scenari di LTV
Consideriamo un unico prestito ipotetico in cui cambia soltanto lo sconto di liquidazione. Le ipotesi sul prestito sono che l'importo del prestito sia $100,000 e che il valore della garanzia stimato in modo indipendente sia $140,000. L'LTV iniziale è 71.4%.
Il calcolo di partenza è $100,000 / $140,000 * 100 = 71.4%.
Scenario A — Sconto di liquidazione dello 0%
Supponiamo che l'attivo venga venduto all'intero valore stimato.
Il ricavato della vendita copre completamente il capitale di $100,000 e lascia un margine nominale di $40,000 prima dei costi di esecuzione. In questo scenario, la copertura della garanzia è più che sufficiente.
Scenario B — Sconto di liquidazione del 30%
Ora supponiamo che lo stesso attivo venga venduto con uno sconto del 30% rispetto alla perizia.
Il ricavato è già $2,000 al di sotto del capitale di $100,000, ancora prima dei costi legali, logistici, di stoccaggio o di esecuzione. L'LTV originario del 71.4% appariva comodamente inferiore al 100%, eppure uno sconto di vendita forzata del 30% è sufficiente ad azzerare l'intero margine di valutazione.
Scenario C — Sconto di liquidazione del 50%
Con uno sconto di liquidazione del 50%, $140,000 × (1 − 50%) = $70,000. Viene recuperato solo il 70% del capitale originario, prima dei costi.
Il deficit è quindi $100,000 − $70,000 = $30,000.
Lo sconto di liquidazione di pareggio per il solo capitale è di circa il 28.6%. Questo perché $140,000 * (1 − 28.6%) = $100,000. Qualsiasi sconto superiore a tale livello produce un ricavato lordo di vendita inferiore a $100,000.
La garanzia e un LTV basso riducono la perdita potenziale in caso di inadempienza del debitore — non la eliminano. Il valore stimato utilizzato per calcolare l'LTV è una valutazione in un dato momento, non un prezzo di vendita garantito. L'importo effettivamente recuperato dipende dallo sconto di liquidazione al momento dell'esecuzione, dai costi legali e di esecuzione e dalla rapidità con cui l'attivo può essere venduto. Il capitale resta a rischio, anche nei prestiti interamente garantiti.
Come si comportano i diversi tipi di garanzia quando vengono effettivamente venduti
L'utilità di una garanzia dipende non solo dal fatto che sia stata valutata, ma anche da quanto quella valutazione rimanga prevedibile in caso di vendita forzata.
| Tipo di asset | Come viene solitamente valutato | Comportamento in caso di vendita forzata | Per chi è adatto come garanzia principale? | Per chi non è adatto come unica garanzia? |
|---|---|---|---|---|
| Macchinari e attrezzature | Valutazione indipendente di beni analoghi sul mercato, rettificata per l'ammortamento | Liquidità moderata: dipende dalla domanda del settore e dalla specificità dell'attrezzatura | Impresa manifatturiera con attrezzature standard e riconoscibili | Attrezzature altamente specializzate per un unico processo: mercato secondario quasi inesistente |
| Veicoli / mezzi | Beni analoghi sul mercato + valore residuo tenendo conto di chilometraggio/condizioni | Di norma sono più liquidi: esiste un mercato secondario | Imprese di logistica e costruzioni con un parco mezzi standard | Mezzi personalizzati con una base di clienti limitata |
| Immobili | Valutazione indipendente di transazioni comparabili sul mercato locale | Realizzo lento: procedure legali per il trasferimento dei diritti, tempi di vendita lunghi | Impresa che possiede immobili commerciali come asset principale | Per un investitore che privilegia un realizzo a breve termine in caso di inadempienza |
| Scorte di magazzino | Prezzo di costo o valore di mercato alla data di valutazione | I prezzi possono variare rapidamente; rischio di danneggiamento e obsolescenza | Impresa commerciale con un assortimento stabile e liquido | Merci deperibili o altamente specializzate |
| Crediti commerciali | Valutazione al valore nominale con uno sconto per il rischio di inadempienza dei debitori | Dipende dalla solvibilità di terzi (i debitori del mutuatario), e non soltanto del mutuatario stesso | Un'impresa con un portafoglio diversificato di clienti affidabili e puntuali nei pagamenti | La concentrazione su uno o due debitori comporta il rischio di inadempienza a catena |
Il tipo di attivo non determina se esista una valutazione. Determina quanto è probabile che tale valutazione rimanga stabile quando la vendita non è più volontaria.
Chi valuta e registra le garanzie su 8lends
Su 8lends, l'operatore della piattaforma e il Collateral Agent svolgono funzioni diverse. Alpha Systems LLC gestisce la piattaforma 8lends. Maclear AG agisce in qualità di Collateral Agent indipendente. È un membro svizzero di PolyReg SRO, un organismo di autodisciplina riconosciuto dalla FINMA, il cui quadro normativo è incentrato principalmente sugli obblighi AML piuttosto che sulla tutela prudenziale del capitale degli investitori. La valutazione delle garanzie si basa su documentazione specifica per ciascun attivo e, ove applicabile, su elementi di valutazione indipendenti. Il ruolo del Collateral Agent è distinto dalla semplice accettazione di un valore dichiarato dal mutuatario.
L'LTV non dovrebbe mai essere considerato isolatamente dalla qualità del mutuatario, dalla documentazione legale e dalla valutazione creditizia complessiva. La garanzia è una componente dell'analisi del credito, non un suo sostituto.
Garanzia periziata, LTV dichiarato
Su 8lends, gli investitori finanziano prestiti reali a PMI usando USD, ricevendo interessi mensili a tassi fissi. Ogni transazione — investimento, pagamento degli interessi, restituzione del capitale — viene registrata sulla blockchain Base ed è verificabile pubblicamente.
Ogni mutuatario supera oltre 40 criteri di due diligence valutati da Maclear AG e riceve un rating da AAA a D prima della quotazione. I prestiti sono garantiti da collateral reale e i progetti selezionati includono la protezione BuyBack — con restituzione del 100% del capitale se un mutuatario ritarda oltre 60 giorni.
FAQ
Cosa significa concretamente la valutazione delle garanzie in un prestito aziendale garantito?
Significa stimare il valore economico attuale di un attivo che sostiene il prestito. Il processo può utilizzare comparabili di mercato, dati sul deprezzamento, perizie indipendenti e ipotesi di liquidazione. La cifra risultante viene utilizzata come base per calcolare la copertura della garanzia e l'LTV.
Come si calcola il rapporto loan-to-value?
Si divide l'importo del prestito per il valore periziato della garanzia e si moltiplica per 100. Ad esempio, un prestito di $100,000 a fronte di garanzie per $140,000 produce un LTV di $100,000 / $140,000 * 100 = 71.4%.
Cosa si intende per un buon rapporto LTV?
Non esiste una soglia universale. Un LTV più basso offre generalmente un margine di valutazione più ampio, ma la liquidità dell'attivo, la sua volatilità, il suo status giuridico e il probabile sconto in caso di vendita forzata contano tanto quanto la percentuale stessa.
Cosa succede se il valore di liquidazione è inferiore alla perizia?
Il recupero netto può risultare inferiore al capitale originario del prestito anche quando il prestito era sovra-garantito al momento dell'erogazione. L'entità dello scoperto dipende dallo sconto di liquidazione e dai costi di escussione.
Chi valuta e registra le garanzie su 8lends?
Le garanzie vengono valutate sulla base di documentazione specifica per ciascun asset e di parametri di valutazione, mentre Maclear AG agisce come Agente delle Garanzie indipendente, responsabile della componente collaterale della struttura. Maclear AG è un soggetto distinto da Alpha Systems LLC, l'operatore della piattaforma.
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