Teminat Değerlemesi ve LTV: Kredi Verenler Bunu Nasıl Hesaplar

Teminat Değerlemesi Aslında Neyi Ölçer

Teminat değerlemesi, olağan işletme değerlemesinden daha dar bir soru sorar: varlığın kredinin geri ödenmesini desteklemesi gerekirse ne olur ve bu durumda değeri ne kadar olarak tahmin edilir. Bu, borçlunun varlık için ne kadar ödediğini, bilançoda hangi değerin göründüğünü veya varlığın işletme için ne kadar önemli olduğunu sormaktan farklıdır. Beş yıl önce 200.000 $ karşılığında satın alınan bir makinenin piyasa değeri bugün önemli ölçüde düşük olabilir. Eski bir tarihi maliyetle kayıtlı bir depo, defter değerinden daha fazla edebilir. Satın alındığında 100.000 $ değerinde olan stok, bir sezon değiştikten sonra daha az değerli olabilir.

Bu nedenle teminatlı kredilerde ilgili rakam, varlığın mevcut ekonomik değerine ve beklenen geri kazanılabilirliğine bağlıdır. Varlık değerlemesinin normalde tek bir muhasebe rakamına dayanmak yerine birkaç girdiyi dikkate almasının nedeni budur. Amaç, kesin bir gelecekteki satış fiyatını öngörmek değil, bir varlığın makul olarak ne kadar borcu destekleyebileceğine karar vermek için savunulabilir bir temel oluşturmaktır.

Teminatı Değerlemek İçin Kullanılan Dört Yöntem

Farklı varlıklar farklı değerleme yöntemleri gerektirir. Uygulamada birkaç yöntem birlikte kullanılabilir ve nihai değerlendirme varlık türünü, mevcut piyasa verilerini, yaşı, durumu ve yeniden satış olasılıklarını yansıtır.

Piyasa Emsalleri — Benzer Varlıklar Ne Kadara Satılıyor

Piyasa emsalleri yöntemi, benzer varlıkların gerçekte ne kadara satıldığını sorar. Ticari bir araç için bu, aynı model, yaş, kilometre ve durumu karşılaştırmak anlamına gelebilir. Gayrimenkul için ise aynı yerel piyasadaki benzer mülkleri içeren yakın tarihli işlemleri incelemek anlamına gelebilir.

Bu yöntem, aktif bir ikincil piyasa ve yeterli sayıda karşılaştırılabilir işlem olduğunda yararlıdır. Ancak zayıf noktası, hiçbir iki varlığın birbirine tamamen aynı olmamasıdır. Özel bir makinenin, nominal olarak benzer ekipman cazip fiyatlarla el değiştirmiş olsa bile yalnızca bir avuç potansiyel alıcısı olabilir.

Defter Değeri Eksi Amortisman — Neden Tek Başına Yeterli Değil

Defter değeri, yatırımcının şirketin mali durumunu tahmin etmesine olanak tanıyan bir muhasebe ölçüsüdür. Bu durumda şirket, makineleri orijinal satın alma fiyatı eksi birikmiş amortisman üzerinden kaydeder. Bu yararlı bir bağlam sağlayabilir, ancak kredi verene makinenin bugün ne kadara satılabileceğini mutlaka söylemez. Muhasebe amortismanı vergi ve raporlama kurallarını izler. Piyasa değeri ise alıcı talebini izler ve ikisi arasındaki fark çarpıcı boyutlara ulaşabilir.

Bir makine kâğıt üzerinde büyük ölçüde amortismana tabi tutulmuş olsa da hâlâ güçlü bir yeniden satış piyasasına sahip olabilir. Başka bir varlık ise yüksek bir muhasebe değerini korurken borçlunun kendine özgü üretim süreci dışında çok az talep görebilir. Dolayısıyla defter değeri yalnızca bir girdidir; tek başına yeterli bir teminat değerleme yöntemi değildir.

Tasfiye Değeri — Varlık Zorunlu Satışta Ne Getirir

Tasfiye değeri, borçlunun temerrüdü durumunda varlığın potansiyel olarak nakde çevrilmesi ve bu durumdaki değeri konusuna odaklanır. Gerçekleşen rakam genellikle olağan piyasa değerinden daha düşüktür. Normal bir satıcı doğru alıcıyı bekleyebilir, pazarlık yapabilir, varlığı pazarlayabilir ve cazip olmayan teklifleri reddedebilir. Alacak tahsilat süreci ise farklı kısıtlamalar altında işler. Alacaklıların sınırlı bir süre içinde satış yapması gerekebilir. Varlık alıcı beklerken depolama, nakliye, hukuki masraflar veya yıpranma devam edebilir.

Bağımsız Ekspertiz — Rakamı Kim Onaylar

Bağımsız ekspertiz, yalnızca borçlu tarafından değil, nitelikli bir tarafça yapılan resmi bir tahmin sağlar. Eksper, bir değer belirlemeden önce varlığı, mülkiyet belgelerini, piyasa emsallerini, durumu ve diğer ilgili faktörleri inceler. Bağımsızlık önemlidir, çünkü borçlunun teminatı savunulabilir en yüksek rakamla sunmak için açık bir teşviki vardır. Üçüncü taraf değerlendirmesi bu çıkar çatışmasını azaltır.

Tasfiye Değeri Neden Hemen Her Zaman Piyasa Değerinden Düşüktür

Piyasa değeri makul ölçüde normal bir satış varsayar; tasfiye değeri ise baskı varsayar. Bu iki fiyat arasındaki farkı yaratan baskı çeşitli biçimlerde ortaya çıkar. İlk biçim zaman baskısıdır: alacaklı ideal bir alıcı için bir yıl beklemek istemez veya bekleyemez.

İkinci baskı türü, hukuki işlemler, varlığın geri alınması, nakliye, depolama, ekspertiz güncellemeleri, aracılık ve satış yönetimi gibi net gelirleri azaltabilecek unsurları içeren işlem maliyetleridir. Üçüncüsü, kredinin kullandırılması ile icra arasında piyasanın kendisi değişmiş olabilir.

Güçlü sektör talebi döneminde değerlenen bir makine daha sonra daha az alıcıyla karşılaşabilir. Stoklar demode olabilir. Gayrimenkul fiyatları düşebilir. Son olarak varlık, ilk değerlendiği zamanki durumunda olmayabilir. Bu nedenle bir yatırımcı, teminatın 140.000 $ değerini bir geri ödeme garantisi olarak okumamalıdır.

Ekspertiz Değerinden LTV'ye: Formül

Kredi/değer oranı, kredi anaparasını teminatın takdir edilen değeriyle karşılaştırır. LTV'yi hesaplamak için şu formül kullanılır:

Diyelim ki bir işletme, 140.000 $ değerinde bir teminat karşılığında 100.000 $ borç alıyor. LTV şu şekilde olur:

Bunun tersi bir karşılama oranı olarak ifade edilebilir: 140.000 $ / 100.000 $ = 1,4x teminat karşılama oranı.

İyi Bir LTV Oranı Nedir?

Her işletme kredisi için evrensel bir “iyi” LTV yoktur; kabul edilebilir seviye, varlığın ne olduğuna ve yeniden satış değerinin ne kadar öngörülebilir olduğuna bağlıdır. Aktif bir ikinci el piyasası bulunan standart bir ticari araç, son derece özel makinelerden farklı bir risk değerlendirmesine tabi olabilir. Hızlı devir hızına ve istikrarlı talebe sahip stoklar, bozulabilir stoklardan farklıdır. Bu nedenle bir LTV işletme kredisi yalnızca yüzdeye bakılarak değerlendirilmemelidir. Yatırımcı, varlığın belirli koşullar altında mı değerlendiğini ve varlığın başka bir varlığa göre daha likit olup olmadığını sorgulamalıdır. Ayrıca fiyat dalgalanmalarını ve varlığın yasal mülkiyetini.

Aşırı Teminatlandırma Ne Anlama Gelir — ve Ne Anlama Gelmez

Aşırı teminatlandırılmış bir kredide teminat, anapara tutarından daha yüksek bir değerle ekspertize tabi tutulmuştur. 100.000 $'lık bir kredi 140.000 $ değerindeki varlıklarla destekleniyorsa, ekspertiz tarihinde aşırı teminatlandırılmıştır. Bu, anaparaya göre %40'lık nominal bir teminat tamponu oluşturur. Ancak bu, yatırımcının garantili 40.000 $'lık bir güvenlik marjına sahip olduğu anlamına gelmez. Tampon, yalnızca varlık gerçekten ekspertiz değerine yakın bir bedelle nakde çevrilebilirse ve tahsilat maliyetleri sınırlı kalırsa mevcuttur.

Aynı Kredi, Farklı İskonto: Üç LTV Senaryosu

Yalnızca tasfiye iskontosunun değiştiği varsayımsal bir krediyi ele alalım. Krediyle ilgili varsayımlar şöyledir: kredi tutarı 100.000 $ ve bağımsız ekspertizle belirlenen teminat değeri 140.000 $. Başlangıç LTV'si %71,4'tür.

Başlangıç hesaplaması: 100.000 $ / 140.000 $ * 100 = %71,4.

Senaryo A — %0 Tasfiye İskontosu

Diyelim ki varlık, ekspertiz değerinin tamamı üzerinden satılıyor.

Satış gelirleri 100.000 $'lık anaparayı tamamen karşılar ve icra maliyetleri öncesinde nominal 40.000 $'lık bir tampon bırakır. Bu senaryoda teminat karşılaması fazlasıyla yeterlidir.

Senaryo B — %30 Tasfiye İskontosu

Şimdi aynı varlığın ekspertiz değerine göre %30 iskontoyla satıldığını varsayalım.

Gelirler, hukuki, lojistik, depolama veya icra maliyetlerinden önce bile 100.000 $'lık anaparanın 2.000 $ altındadır. Başlangıçtaki %71,4 LTV, %100'ün rahatlıkla altında görünüyordu; ancak %30'luk bir zorunlu satış iskontosu, tüm değerleme tamponunu ortadan kaldırmaya yetiyor.

Senaryo C — %50 Tasfiye İskontosu

%50 tasfiye iskontosunda 140.000 $ × (1 − %50) = 70.000 $. Maliyetler öncesinde orijinal anaparanın yalnızca %70'i geri kazanılır.

Bu durumda açık 100.000 $ − 70.000 $ = 30.000 $ olur.

Yalnızca anapara için başabaş tasfiye iskontosu yaklaşık %28,6'dır. Çünkü 140.000 $ * (1 − %28,6) = 100.000 $'dır. Bu seviyenin üzerindeki herhangi bir iskonto, 100.000 $'ın altında brüt satış geliri üretir.

Farklı Teminat Türleri Gerçekten Satıldığında Nasıl Davranır

Teminatın yararı, yalnızca değerlenmiş olup olmadığına değil, aynı zamanda bu değerlemenin zorunlu satış koşullarında ne kadar öngörülebilir kaldığına da bağlıdır.

Varlık türü, bir değerlemenin var olup olmadığını belirlemez. Satış artık gönüllü olmadığında bu değerlemenin ne kadar istikrarlı kalacağını belirler.

8lends’te Teminatı Kim Değerler ve Kaydeder

8lends’te platform operatörü ve Teminat Ajanı farklı işlevler yerine getirir. 8lends platformunu Alpha Systems LLC işletir. Maclear AG ise bağımsız Teminat Ajanı olarak görev yapar. Maclear AG, FINMA tarafından tanınan bir öz düzenleyici kuruluş olan PolyReg SRO’nun İsviçreli bir üyesidir; bu çerçeve, yatırımcı sermayesinin ihtiyati korunmasından ziyade öncelikle AML yükümlülüklerine odaklanır. Teminat değerlendirmesi, varlığa özgü belgelere ve uygulanabilir olduğu durumlarda bağımsız değerleme girdilerine dayanır. Teminat Ajanı’nın rolü, kredi alanın beyan ettiği bir değeri olduğu gibi kabul etmekten farklıdır.

LTV hiçbir zaman kredi alanın kalitesinden, hukuki belgelerden ve daha geniş kapsamlı kredi değerlendirmesinden bağımsız olarak ele alınmamalıdır. Teminat, kredi analizinin bir parçasıdır; onun yerine geçmez.