Mietimmobilie oder Kredit gegen sie: zwei Rollen für Anleger

Für einen Eigentümer ergibt sich die Rendite aus der Miete und schließlich aus dem beim Verkauf erzielten Preis.

Die Rechnungen laufen auch zwischen zwei Mietverhältnissen weiter. Versicherung, Instandhaltung und andere Kosten müssen auch bei Leerstand bezahlt werden. Eine größere Reparatur kann zudem die Einnahmen mehrerer Monate aufzehren, sodass die in einem Inserat genannte Miete nur einen Teil der Wahrheit zeigt.

Die Vor- und Nachteile des Vermieterdaseins ergeben sich aus diesem Eigentum. Sie haben innerhalb gesetzlicher und vertraglicher Grenzen Mitsprache darüber, wie die Immobilie genutzt und instand gehalten wird. Sie zahlen aber auch, wenn Arbeiten nötig werden oder die Mieteinnahmen ausbleiben.

Wie bei anderen ertragsbringenden Vermögenswerten sind Bruttomiete und der nach Abzug der Kosten verbleibende Betrag unterschiedliche Größen.

Ausgangspunkt für einen Kreditgeber ist der Darlehensvertrag. Ein Kreditnehmer erhält eine Finanzierung und verpflichtet sich, das Kapital samt Zinsen zurückzuzahlen. Die Immobilie steht als Sicherheit hinter dieser Verpflichtung und bietet eine mögliche Quelle der Verwertung, falls der Kreditnehmer nicht zahlt.

Ist ein Kredit gegen eine Immobilie dasselbe wie ihr Besitz?

Nein. Immobilienbesicherte Darlehen für Anleger verschaffen dem Kreditgeber Rechte aus einem Schuldvertrag, nicht das Eigentum an der Immobilie. Sie wählen keine Mieter aus und veranlassen keine Reparaturen. Ihre Frage ist, ob der Kreditnehmer zahlen kann und ob die Sicherheit eine Verwertung tragen kann, falls er es nicht tut.

Für die hier besprochenen Darlehen ist der effektive Jahreszins (APR) bei jeder Investition auf 19–25% festgelegt, bei einer Laufzeit von 4–16 Monaten.

Immobilien sind eine Art von Sicherheiten aus Real World Assets (RWA). Ein unabhängiger Sicherheitenverwalter betreut die Sicherungsvereinbarungen, wie in den FAQ zu Sicherheiten erläutert. Prüfen Sie, was jedes Projekt tatsächlich absichert: Hinter einem besicherten Unternehmenskredit steht nicht zwangsläufig eine Mietimmobilie.

Wenn Sie in Immobilien investieren möchten, ohne eine Immobilie zu kaufen, ist diese Unterscheidung wichtig. Wer eine immobilienbesicherte Forderung finanziert, wird Gläubiger. Er erwirbt keinen kleinen Eigentumsanteil am Gebäude. Der Leitfaden zu Private Credit erklärt dieses Verhältnis ausführlicher.

Wie viel Geld braucht man für eine Investition in eine Mietimmobilie?

Der Betrag hängt von der Immobilie, ihrer Lage und der verfügbaren Finanzierung ab. In vielen Märkten kann allein das anfängliche Eigenkapital Zehntausende USD betragen. Hinzu kommen Transaktionskosten und eine Rücklage.

Die hier besprochenen Kreditpositionen beginnen bei 100 USD pro Darlehen. Das ermöglicht eine kleinere Zusage, doch der Mindestbetrag ist lediglich eine Einstiegsschwelle. Er sagt nichts darüber aus, wie viel jemand investieren sollte oder wie wahrscheinlich ein Kreditnehmer zurückzahlt.

Braucht man eine Hypothek, um Kredite gegen Immobilien zu vergeben?

Nein. Sie stellen dem Kreditnehmer Mittel zur Verfügung und nehmen nicht selbst einen Kredit für den Gebäudekauf auf. Die Sicherungsvereinbarung betrifft die Immobilie des Kreditnehmers; der Anleger muss dafür nicht zum Immobilienkäufer werden.

Für einen konkreten Vergleich sollten Sie Kaufpreise mit aktuellen Transaktionen oder amtlichen Grundstücksdaten und Verwaltungsgebühren mit den schriftlichen Bedingungen der Anbieter abgleichen. Datieren Sie diese Prüfung: Lokale Preise, Mietrenditen und Verwaltungsgebühren müssen für die jeweilige Immobilie überprüft werden.

Steigt der Wert der Immobilie, gehört der Gewinn dem Eigentümer. Fällt er, trägt der Eigentümer den Verlust. Eine Hypothekenfinanzierung kann die Wirkung auf das Eigenkapital verstärken, weil die Schuld nicht schon deshalb sinkt, weil das Gebäude weniger wert ist.

Der Kreditgeber erhält keine zusätzlichen Zinsen, nur weil das Gebäude an Wert gewinnt. Fallende Werte können jedoch von Bedeutung sein, wenn die Rückzahlung scheitert.

Was passiert mit Ihrer Rendite, wenn Immobilienwerte fallen?

Der Vermögenswert des Eigentümers ist weniger wert, und ein Verkauf kann nach Kosten und Schuldentilgung weniger Geld übrig lassen. Die vereinbarten Zahlungen an den Kreditgeber ändern sich nicht automatisch. Entscheidend ist vielmehr, ob die Immobilie im Verwertungsfall noch genug erlösen würde, um die Schuld zu decken.

Der Beleihungsauslauf (LTV) setzt den Darlehensbetrag ins Verhältnis zum ermittelten Wert der Sicherheit. Ist die Sicherheit mehr wert als die Schuld, bietet diese Differenz einen Puffer gegen Wertverluste. Sie garantiert nicht, dass die Schuld vollständig zurückgezahlt wird.

Bei der Verwertung zählt das Geld, das nach einem Verkauf übrig bleibt, und welche Ansprüche darauf bestehen. Vollstreckungskosten, Rangfolge der Ansprüche und der tatsächlich erzielte Preis können diesen Betrag beeinflussen. Der Leitfaden zu Sicherheitenbewertung und LTV erklärt, warum ein Gutachten nicht als sicherer Verkaufspreis gelesen werden sollte.

Ein Kredit gegen eine Immobilie macht Sie nicht zu deren Eigentümer: Ihre vertragliche Rendite folgt den Darlehensbedingungen, nicht einem Anspruch auf Miete oder Wertsteigerung. Fallende Sicherheitenwerte können die Verwertungserlöse mindern, der LTV ist keine garantierte Verlustgrenze, und die Verwertung nach einem Ausfall kann ein bis zwölf Monate dauern, ohne eine vollständige Rückzahlung zu sichern.

Bei diesen Darlehen wird ein Ausfall bei 60 Tagen Zahlungsverzug festgestellt. Die Verwertung folgt auf diese Phase; die erste versäumte Zahlung setzt die Verwertungsfrist nicht zwingend in Gang.

Als Eigentümer muss jemand Mieter finden, Reparaturen veranlassen und die rechtlichen Pflichten der Immobilie erfüllen. Die Beauftragung einer Hausverwaltung verursacht zusätzliche Kosten.

Als Kreditgeber konzentriert sich die Arbeit auf die Zeit vor der Investition: die Prüfung von Kreditnehmer, Darlehensbedingungen und Sicherheit. Eine Prüfung anhand von 40+ Kriterien unterstützt diese Bewertung, ohne die Rückzahlung zu garantieren. Nach der Investition verfolgen Sie Zahlungs- und Statusinformationen, statt sich mit Mietern zu befassen.

Für einen Kreditgeber setzt das Einstellen einer Position das Geld nicht frei. Ein anderer Anleger muss sie kaufen, gegebenenfalls mit Abschlag, zusätzlich zur Verkäufergebühr. Die Käufergebühr beträgt 0%. Die FAQ zu Anlegergebühren unterscheiden zwischen Anlageprovision und Gebühren für den vorzeitigen Verkauf.

Welche Rolle passt zu welchem Anleger?

Eigentum kann zu jemandem passen, der das Gebäude selbst besitzen möchte, über Kapital für Kauf und Rücklagen verfügt und den Aufwand oder die Kosten der Verwaltung akzeptiert. Ohne diese Mittel oder diese Bereitschaft können die Pflichten zur Last werden.

Die Kreditvergabe bietet eine andere Rolle für jemanden, der passives Einkommen aus Immobilien ohne Vermietertätigkeit sucht: vertragliche Zinsen ohne Mieterverwaltung, verbunden mit Kreditnehmerrisiko und ungewissem vorzeitigem Zugriff auf das Kapital. Sie verschafft dem Kreditgeber weder Wertsteigerungen der Immobilie noch Kontrolle über das Gebäude. Keine der beiden Rollen ist eine Empfehlung, eine bestimmte Immobilie zu verkaufen oder zu kaufen.

Ein Immobilienfonds bietet einen dritten Weg. Sein Verwalter wählt die Vermögenswerte aus und überwacht den Bestand, wobei das Engagement gegebenenfalls auf mehrere Immobilien verteilt wird. Im Gegenzug zahlen Anleger Gebühren und verzichten auf direkte Kontrolle über einzelne Objekte. Wie breit diese Streuung tatsächlich ist, bestimmt das Mandat des Fonds. Prüfen Sie aktuelle Kosten und Zugangsbedingungen in den offiziellen Unterlagen und datieren Sie den Vergleich. Es bleibt eine eigenständige Anlagestruktur.

Die 8lends-Plattform wird von CLEARCHAIN CORP betrieben, eingetragen in British Columbia, Kanada, und bei FINTRAC als Finanzdienstleistungsunternehmen (Money Services Business) registriert. Maclear AG (Schweiz), Mitglied der PolyReg SRO, fungiert als unabhängiger Sicherheitenverwalter; sie betreibt die Plattform nicht, ist nicht deren Muttergesellschaft, verwahrt keine Anlegergelder und ist nicht direkt von der FINMA lizenziert.

Investitionen in Unternehmenskredite sind mit Risiken verbunden, einschließlich eines möglichen Verlusts des eingesetzten Kapitals. Ein fester Zinssatz beschreibt die Darlehensbedingungen, kein garantiertes Ergebnis, und Sicherheiten garantieren keine vollständige Verwertung.