出租房产与以房产为抵押放贷：投资者的两种角色

对所有者而言，回报来自租金，以及最终出售时获得的价款。

两任租客之间，账单仍会不断到来。房产空置时，保险、维护及其他费用仍需支付。一次大修也可能耗去数月收入，因此房源广告中标出的租金只反映了部分情况。

做房东的利弊源于这种所有权。在法律和合同允许的范围内，您对房产的使用和维护拥有决定权。当需要维修或租金收入中断时，费用也由您承担。

与其他 产生收入的资产 一样，毛租金与扣除费用后的余额是两个不同的数字。

放贷人的出发点是贷款协议。借款人获得资金，并同意偿还本金及利息。房产作为抵押物为这项义务提供支撑，在借款人未能还款时，可作为一种可能的回收来源。

以房地产为抵押放贷与持有房地产是一回事吗？

不是。面向投资者的房地产担保贷款赋予放贷人的是债务协议项下的权利，而非房产的所有权。您不挑选租客，也不安排维修。您关注的是借款人能否还款，以及在其无法还款时，担保物能否支撑回收。

就本文讨论的贷款而言，年利率（APR）在每笔投资时固定为 19–25%，期限为 4–16 个月。

房产是现实世界资产（RWA）抵押物的一种。独立的抵押品代理人负责管理担保安排，详见 抵押品常见问题。请核实每个项目的实际担保物：有担保的企业贷款背后不一定是出租房产。

如果您希望在不购买房产的情况下投资房地产，这一区别十分重要。为以房产为担保的债权提供资金，使您成为债权人，而不是买入该建筑的一小部分所有权。私人信贷指南 对这种关系有更详细的说明。

投资出租房产需要多少钱？

金额取决于房产本身、所在地点以及可获得的融资。在许多市场，仅首期自有资金就可能达到数万 USD，此外还需加上交易成本和备用金。

本文讨论的放贷头寸每笔贷款起投金额为 100 USD。这使较小的投入成为可能，但最低金额只是一个准入门槛，既不说明个人应投资多少，也不说明借款人还款的可能性有多大。

以房地产为抵押放贷需要申请按揭吗？

不需要。您是向借款人提供资金，而不是自己借钱购买建筑。担保安排涉及的是借款人的房产，并不要求投资者成为房产购买人。

如需进行实际比较，请将购买价格与近期成交记录或官方房产登记信息核对，并将管理费用与服务商的书面条款核对。请注明核对日期：当地房价、租金收益率和管理费用都需要针对所考虑的具体房产进行核实。

如果房产升值，收益归所有者；如果贬值，损失也由所有者承担。按揭借款可能放大对自有资金的影响，因为债务不会因建筑价值下降而减少。

放贷人不会因为建筑升值而获得额外利息。但当还款出现问题时，房产贬值就可能产生影响。

房产价值下跌时，您的回报会怎样？

所有者的资产价值降低，出售后扣除成本和偿还债务所剩的资金可能减少。放贷人约定的还款不会自动改变。问题在于，如果需要进行回收，该房产能否仍筹得足够资金覆盖债务。

贷款价值比（LTV）将贷款金额与其抵押物的评估价值进行比较。当抵押物价值高于债务时，这一差额可为价值下跌提供缓冲，但并不保证债务能够全额偿还。

回收中真正重要的是出售后剩余的资金以及对这些资金的各项求偿。执行成本、求偿顺位以及实际成交价格都会影响这一金额。抵押品估值与 LTV 指南 解释了为何不应将评估价视为确定的售价。

以房产为抵押放贷并不会使您成为房产所有者：您的合同回报取决于贷款条款，而非对租金或增值的权利。抵押物价值下跌可能减少回收金额，LTV 并非有保证的损失上限，违约后的回收可能需要一至十二个月，且不能确保全额偿还。

对于这些贷款，逾期 60 天即记录为违约。回收在此阶段之后进行；首次逾期付款并不一定启动回收计时。

作为所有者，必须有人寻找租客、安排维修并履行房产相关的法律义务。聘请管理人会增加成本。

作为放贷人，工作集中在投资之前：审查借款人、贷款条款和抵押物。依据 40+ 项标准进行筛选有助于这一评估，但不能确保还款。投资后，您关注的是还款和状态信息，而不是与租客打交道。

对放贷人而言，挂出头寸并不会释放资金。必须有其他投资者买入，且除卖方费用外，还可能需要折价出售。买方费用为 0%。投资者费用常见问题 对投资佣金与提前出售费用作了区分。

哪种角色适合哪类投资者？

所有权可能适合希望拥有建筑本身、具备购房及备用资金、并愿意承担管理工作或费用的人。若缺乏这些资源或意愿，相关责任可能成为负担。

对于希望从房地产获得被动收入而又不想当房东的人，放贷提供了另一种角色：无需管理租客即可获得合同利息，但同时承担借款人风险，且提前退出存在不确定性。放贷不会让放贷人享有房产增值，也不赋予其对建筑的控制权。两种角色均不构成出售或购买某一特定房产的建议。

房地产基金提供了第三种途径。基金管理人挑选资产并监督资产池，可能将风险敞口分散到多处房产。作为代价，投资者需支付费用，并放弃对单项资产的直接控制。分散程度实际有多广，取决于基金的投资授权。请在基金官方文件中核实当前费用和准入条款，并注明比较日期。这仍是一种独立的投资结构。

8lends 平台由 CLEARCHAIN CORP 运营，该公司在加拿大不列颠哥伦比亚省注册，并在 FINTRAC 登记为货币服务企业。Maclear AG（瑞士）为 PolyReg SRO 成员，担任独立抵押品代理人；该公司不运营平台，不是平台的母公司，不持有投资者资金，也未直接获得 FINMA 许可。

投资企业贷款存在风险，包括可能损失本金。固定利率描述的是贷款条款，而非有保证的结果；抵押物也不能保证全额回收。