Bérbe adott ingatlan vagy ingatlanfedezetű hitelezés: két befektetői szerep

A tulajdonos hozama a bérleti díjból és végül az eladáskor kapott árból származik.

A számlák a bérlők közötti időszakban is érkeznek. A biztosítást, a karbantartást és az egyéb költségeket akkor is fizetni kell, ha az ingatlan üres. Egy nagyobb javítás hónapok bevételét is felemésztheti, így a hirdetésben szereplő bérleti díj csak a történet egy része.

A bérbeadói lét előnyei és hátrányai ebből a tulajdonlásból fakadnak. Beleszólása van az ingatlan használatába és karbantartásába, a jogi és szerződéses kereteken belül. Ön fizet akkor is, ha munkára van szükség vagy a bérleti bevétel megszűnik.

Más jövedelemtermelő eszközökhöz hasonlóan a bruttó bérleti díj és a költségek utáni maradék két különböző szám.

A hitelező kiindulópontja a kölcsönszerződés. A hitelfelvevő finanszírozást kap, és vállalja a tőke kamattal együtt történő visszafizetését. Az ingatlan fedezetként áll e kötelezettség mögött, és lehetséges megtérülési forrást jelent, ha a hitelfelvevő nem fizet.

Ugyanaz az ingatlanfedezetű hitelezés, mint az ingatlan birtoklása?

Nem. A befektetőknek szóló ingatlanfedezetű kölcsönök a hitelezőnek adósságszerződés szerinti jogokat adnak, nem az ingatlan tulajdonjogát. Nem Ön választja ki a bérlőket, és nem Ön intézi a javításokat. Az a kérdés, hogy a hitelfelvevő tud-e fizetni, és ha nem, a fedezet lehetővé teszi-e a megtérülést.

Az itt tárgyalt kölcsönöknél az éves százalékos kamatláb (APR) minden befektetéskor 19–25% között rögzített, 4–16 hónapos futamidőre.

Az ingatlan a Real World Assets (RWA) fedezetek egyik típusa. A biztosítéki megállapodásokat független fedezetkezelő ügynök kezeli, ahogy azt a fedezettel kapcsolatos GYIK ismerteti. Ellenőrizze, mi áll ténylegesen az egyes projektek mögött: egy biztosított üzleti kölcsön mögött nem feltétlenül kiadó ingatlan van.

Ha ingatlan vásárlása nélkül szeretne ingatlanba fektetni, ez a különbség lényeges. Egy ingatlanfedezetű követelés finanszírozásával hitelezővé válik. Ezzel nem vásárol kis tulajdoni részt az épületben. A magánhitelezési útmutató részletesebben bemutatja ezt a viszonyt.

Mennyi pénz kell egy kiadó ingatlanba való befektetéshez?

Az összeg az ingatlantól, annak elhelyezkedésétől és az elérhető finanszírozástól függ. Sok piacon már a kezdeti saját tőke is több tízezer USD lehet. Ehhez jönnek még a tranzakciós költségek és egy tartalék.

Az itt tárgyalt hitelezési pozíciók kölcsönönként 100 USD-tól indulnak. Ez kisebb kötelezettségvállalást tesz lehetővé, de a minimum csupán belépési küszöb. Nem mond semmit arról, mennyit érdemes egy magánszemélynek befektetnie, vagy mennyire valószínű, hogy a hitelfelvevő visszafizet.

Kell jelzáloghitel az ingatlanfedezetű hitelezéshez?

Nem. Ön forrást biztosít a hitelfelvevőnek, nem hitelt vesz fel, hogy maga vegye meg az épületet. A biztosítéki megállapodás a hitelfelvevő ingatlanára vonatkozik; nem követeli meg, hogy a befektető ingatlanvásárlóvá váljon.

Tényleges összehasonlításhoz vesse össze a vételárakat friss tranzakciókkal vagy hivatalos ingatlan-nyilvántartási adatokkal, a kezelési díjakat pedig a szolgáltatók írásos feltételeivel. Az ellenőrzést lássa el dátummal: a helyi árakat, bérleti hozamokat és kezelési díjakat a szóban forgó ingatlanra kell ellenőrizni.

Ha az ingatlan értéke nő, a nyereség a tulajdonosé. Ha csökken, a tulajdonos viseli a veszteséget. A jelzáloghitel felnagyíthatja a saját tőkére gyakorolt hatást, mert az adósság nem csökken pusztán attól, hogy az épület kevesebbet ér.

A hitelező nem kap többletkamatot csak azért, mert az épület értékesebbé válik. Az értékcsökkenés viszont számíthat, ha a visszafizetés meghiúsul.

Mi történik a hozamával, ha az ingatlanértékek csökkennek?

A tulajdonos eszköze kevesebbet ér, és egy eladás után a költségek és az adósság törlesztése után kevesebb pénz maradhat. A hitelező megállapodott kifizetései nem változnak automatikusan. A kérdés inkább az, hogy az ingatlan árbevétele fedezné-e még az adósságot, ha behajtásra lenne szükség.

A hitelfedezeti arány (LTV) a kölcsön összegét a fedezet becsült értékéhez viszonyítja. Ha a fedezet többet ér az adósságnál, ez a különbözet puffert nyújt az értékcsökkenéssel szemben. Nem garantálja, hogy az adósság teljes egészében visszafizetésre kerül.

A behajtás során az eladás után megmaradó pénz és az azzal szembeni követelések számítanak. A végrehajtási költségek, a követelések rangsora és a ténylegesen elért ár mind befolyásolhatják ezt az összeget. A fedezetértékelési és LTV-útmutató elmagyarázza, miért nem szabad egy értékbecslést biztos eladási árként értelmezni.

Az ingatlanfedezetű hitelezés nem teszi Önt az ingatlan tulajdonosává: szerződéses hozama a kölcsön feltételeit követi, nem jogosít bérleti díjra vagy értéknövekedésre. A fedezet értékének csökkenése mérsékelheti a megtérülést, az LTV nem garantált veszteségkorlát, és a nemteljesítés utáni behajtás egy-tizenkét hónapig is tarthat, a teljes visszafizetés biztosítása nélkül.

E kölcsönöknél a nemteljesítést 60 napos késedelemnél rögzítik. A behajtás ezt a szakaszt követi; az első elmaradt fizetés nem feltétlenül indítja el a behajtási folyamatot.

Tulajdonosként valakinek bérlőket kell találnia, javításokat kell szerveznie, és teljesítenie kell az ingatlannal kapcsolatos jogi kötelezettségeket. Egy kezelő megbízása többletköltséggel jár.

Hitelezőként a munka a befektetés előttre koncentrálódik: a hitelfelvevő, a kölcsönfeltételek és a fedezet vizsgálatára. A 40+ szempont szerinti szűrés támogatja ezt az értékelést, de nem biztosítja a visszafizetést. A befektetés után a fizetési és státuszinformációkat követi, nem bérlőkkel foglalkozik.

Hitelezőként egy pozíció meghirdetése nem szabadítja fel a pénzt. Egy másik befektetőnek meg kell vásárolnia, akár diszkonttal is, az eladói díjon felül. A vevői díj 0%. A befektetői díjakról szóló GYIK elkülöníti a befektetési jutalékot a korai eladás díjaitól.

Melyik szerep melyik befektetőnek való?

A tulajdonlás annak felelhet meg, aki magát az épületet szeretné, rendelkezik tőkével a vásárláshoz és a tartalékokhoz, és vállalja a kezelés munkáját vagy költségét. Ilyen források vagy hajlandóság nélkül a felelősségek teherré válhatnak.

A hitelezés más szerepet kínál annak, aki bérbeadói lét nélkül keres passzív jövedelmet ingatlanból: szerződéses kamatot bérlőkezelés nélkül, a hitelfelvevői kockázattal és bizonytalan korai hozzáféréssel együtt. A hitelező nem részesül az ingatlan értéknövekedéséből, és nem rendelkezik az épület felett. Egyik szerep sem ajánlás egy adott ingatlan eladására vagy megvásárlására.

Az ingatlanalap egy harmadik utat kínál. Kezelője választja ki az eszközöket és felügyeli az állományt, és a kitettséget akár több ingatlanra is szétterítheti. Cserébe a befektetők díjakat fizetnek, és lemondanak az egyes eszközök feletti közvetlen rendelkezésről. Az alap befektetési politikája határozza meg, valójában milyen széles ez a szórás. A jelenlegi költségeket és hozzáférési feltételeket ellenőrizze a hivatalos dokumentumokban, és lássa el dátummal az összevetést. Ez egy különálló befektetési struktúra marad.

A 8lends platformot a kanadai British Columbiában bejegyzett CLEARCHAIN CORP üzemelteti, amely pénzügyi szolgáltató vállalkozásként regisztrált a FINTRAC-nál. A Maclear AG (Svájc), a PolyReg SRO tagja, független fedezetkezelő ügynökként jár el; nem üzemelteti a platformot, nem anyavállalata, nem tart befektetői pénzeszközöket, és nem rendelkezik közvetlen FINMA-engedéllyel.

Az üzleti kölcsönökbe való befektetés kockázattal jár, ideértve a tőke esetleges elvesztését is. A fix kamatláb a kölcsön feltételeit írja le, nem garantált eredményt, és a fedezet nem garantálja a teljes megtérülést.