Imóvel para arrendamento vs emprestar com garantia nele: dois papéis do investidor

Para um proprietário, o rendimento provém das rendas e, eventualmente, do preço obtido na venda.

As despesas continuam a chegar entre inquilinos. Seguros, manutenção e outros encargos têm de ser pagos mesmo quando o imóvel está vazio. Uma reparação importante pode também absorver meses de rendimento, pelo que a renda anunciada num anúncio conta apenas parte da história.

As vantagens e desvantagens de ser senhorio decorrem dessa propriedade. Tem uma palavra a dizer sobre a forma como o imóvel é utilizado e mantido, dentro dos limites legais e contratuais. Também paga quando são necessárias obras ou quando o rendimento das rendas cessa.

Tal como acontece com outros ativos geradores de rendimento, a renda bruta e o montante que sobra após as despesas são valores diferentes.

O ponto de partida do credor é o contrato de empréstimo. Um mutuário recebe financiamento e compromete-se a reembolsar o capital com juros. O imóvel sustenta essa obrigação enquanto garantia, constituindo uma possível fonte de recuperação se o mutuário não pagar.

Emprestar com garantia imobiliária é o mesmo que ser proprietário?

Não. Os empréstimos garantidos por imóveis dão ao credor direitos ao abrigo de um contrato de dívida, e não a propriedade do imóvel. Não escolhe inquilinos nem trata de reparações. A sua preocupação é se o mutuário consegue pagar e se a garantia pode sustentar a recuperação caso não consiga.

Nos empréstimos aqui analisados, a taxa anual efetiva (APR) é fixada em 19–25% no momento de cada investimento, por um prazo de 4–16 meses.

O imóvel é um tipo de garantia de Real World Assets (RWA). Um Agente de Garantias independente administra os mecanismos de garantia, conforme explicado nas perguntas frequentes sobre garantias. Verifique o que efetivamente garante cada projeto: um empréstimo empresarial garantido não tem necessariamente um imóvel para arrendamento por trás.

Se pretende investir em imobiliário sem comprar um imóvel, esta distinção é importante. Financiar um crédito garantido por um imóvel torna-o credor. Não lhe compra uma pequena quota de propriedade no edifício. O guia de crédito privado explica essa relação com mais pormenor.

Quanto dinheiro é necessário para investir num imóvel para arrendamento?

O montante depende do imóvel, da sua localização e do financiamento disponível. Em muitos mercados, só a entrada inicial de capital próprio pode chegar a dezenas de milhares de USD. A isso acrescem os custos de transação e uma reserva.

As posições de crédito aqui analisadas começam em 100 USD por empréstimo. Isso torna possível um compromisso menor, mas o mínimo é apenas um limiar de entrada. Nada diz sobre quanto cada pessoa deve investir nem sobre a probabilidade de o mutuário reembolsar.

É necessário um crédito à habitação para emprestar com garantia imobiliária?

Não. Está a disponibilizar fundos ao mutuário, e não a pedir dinheiro emprestado para comprar o edifício. O mecanismo de garantia diz respeito ao imóvel do mutuário; não exige que o investidor se torne comprador de imóveis.

Para uma comparação concreta, confronte os preços de compra com transações recentes ou registos prediais oficiais e os encargos de gestão com as condições escritas do prestador. Date essa verificação: os preços locais, as rentabilidades de arrendamento e as comissões de gestão têm de ser confirmados para o imóvel em causa.

Se o imóvel valorizar, o ganho pertence ao proprietário. Se desvalorizar, é o proprietário quem suporta a perda. O recurso a crédito hipotecário pode ampliar o efeito sobre o capital próprio, porque a dívida não diminui só porque o edifício vale menos.

O credor não recebe juros adicionais só porque o edifício se valoriza. Mas a desvalorização pode ser relevante quando o reembolso corre mal.

O que acontece ao seu rendimento se o valor dos imóveis descer?

O ativo do proprietário vale menos e uma venda pode deixar menos dinheiro após custos e reembolso da dívida. Os pagamentos acordados com o credor não se alteram automaticamente. A questão passa a ser se o imóvel ainda permitiria obter o suficiente para cobrir a dívida caso a recuperação se tornasse necessária.

O rácio empréstimo/valor (LTV) compara o montante do empréstimo com o valor avaliado da garantia. Quando a garantia vale mais do que a dívida, essa diferença proporciona uma margem contra uma desvalorização. Não garante que a dívida seja reembolsada na totalidade.

O que conta na recuperação é o dinheiro que sobra após a venda e os créditos que incidem sobre ele. Os custos de execução, a prioridade dos créditos e o preço efetivamente obtido podem afetar esse montante. O guia de avaliação de garantias e LTV explica por que razão uma avaliação não deve ser lida como um preço de venda certo.

Emprestar com garantia num imóvel não o torna proprietário: o seu rendimento contratual segue as condições do empréstimo, e não um direito a rendas ou valorização. A desvalorização da garantia pode reduzir a recuperação, o LTV não é um limite de perdas garantido e a recuperação após incumprimento pode demorar de um a doze meses, sem assegurar o reembolso integral.

Nestes empréstimos, o incumprimento é registado aos 60 dias de atraso. A recuperação segue-se a essa fase; o primeiro pagamento em falta não dá necessariamente início ao prazo de recuperação.

Enquanto proprietário, alguém tem de encontrar inquilinos, tratar de reparações e cumprir as obrigações legais do imóvel. Contratar um gestor acrescenta um custo.

Enquanto credor, o trabalho concentra-se antes do investimento: analisar o mutuário, as condições do empréstimo e a garantia. Uma triagem com base em mais de 40 critérios apoia essa avaliação sem assegurar o reembolso. Depois de investir, acompanha as informações sobre pagamentos e estado, em vez de lidar com inquilinos.

Para um credor, colocar uma posição à venda não liberta o dinheiro. Outro investidor tem de a comprar, possivelmente com desconto, para além da comissão do vendedor. A comissão do comprador é de 0%. As perguntas frequentes sobre comissões do investidor distinguem a comissão de investimento dos encargos de venda antecipada.

Que papel se adequa a que investidor?

A propriedade pode adequar-se a quem quer o próprio edifício, tem capital para a compra e para reservas e aceita o trabalho ou o custo da gestão. Sem esses recursos ou essa disponibilidade, as responsabilidades podem tornar-se um fardo.

O crédito oferece um papel diferente a quem procura rendimento passivo do imobiliário sem ser senhorio: juro contratual sem gestão de inquilinos, a par do risco do mutuário e de um acesso antecipado incerto. Não dá ao credor a valorização do imóvel nem controlo sobre o edifício. Nenhum dos papéis constitui uma recomendação para vender ou comprar um imóvel em particular.

Um fundo imobiliário oferece uma terceira via. A sua sociedade gestora seleciona os ativos e supervisiona a carteira, podendo repartir a exposição por vários imóveis. Em contrapartida, os investidores pagam comissões e abdicam do controlo direto sobre cada ativo. O mandato do fundo determina a real amplitude dessa diversificação. Verifique os custos e as condições de acesso atuais nos documentos oficiais e date a comparação. Trata-se de uma estrutura de investimento distinta.

A plataforma 8lends é gerida pela CLEARCHAIN CORP, registada na Colúmbia Britânica, Canadá, e registada junto da FINTRAC como empresa de serviços monetários. A Maclear AG (Suíça), membro da PolyReg SRO, atua como Agente de Garantias independente; não opera a plataforma, não é a sua empresa-mãe, não detém fundos dos investidores e não é diretamente licenciada pela FINMA.

Investir em empréstimos a empresas envolve risco, incluindo a possível perda de capital. Uma taxa fixa descreve as condições do empréstimo, não um resultado garantido, e a garantia não assegura a recuperação integral.